股评精选||超额认购91倍,50倍市盈率发行!保利物业值得投资吗?-天富娱乐

12月1日,保利地产通过了香港证券交易所听证会。没有发生事故。保利地产将成为第十四家在香港交易所主板上市的内地地产公司。在保利地产强大的背景下,保利地产在资本市场上市引起了广泛关注,超额认购91倍。发行市值由163.63亿港元至187.10亿港元不等,在香港上市物业公司中排名第四。按照发行市值中位数,以及2018年3.33亿利润计算,发行市盈率约为52倍。

保利地产的直接控股股东是保利地产,最终控股股东是持有保利地产40.74%股份的中国保利集团。可以说,保利地产的背景特别强烈。然而,值得注意的是,保利追求上市的背后,虽依靠着保利地产、规模优势得到凸显,但也同样面临着盈利能力不足、市占率较低等问题。可能会在资本市场兜售保利房产的同时尝试短期投资,但长期持有是谨慎的。

01 过度依靠母公司

招股说明书显示,根据2016年至2018年和2019年年中的数据,保利地产提供物业管理服务分别盈利25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元和28.22亿元,分别占公司当期总收入的74.3%、74.7%、68.8%和64.6%。可以看出,保利地产的物业管理收入是其主要收入来源,收入比例长期保持在50%以上。保利地产对母公司的依赖是显而易见的。

 虽然目前大多数物业公司都主要通过服务于母公司的房地产开发项目获得营收,但收入占比一般在70%左右,而保利物业从母公司处获得的收入占比长期高于80%,还是远高于行业水平。

另一方面,虽然保利地产的品牌效应可以帮助其物业管理公司提高其在第三方物业发展中的竞争力,但如果达到过度依赖的程度,特别是对母公司的管理体系,仍然会带来一定的利润风险,这不利于决策能力较弱的越来越大越强的物业管理公司。

对此,保利地产不愿意受到批评,作为一个“婴儿潮一代”并寻求开放外部资源,但结果并不乐观。保利地产通过加快项目扩张、扩大管理规模和市场份额,降低了母公司的依赖性。2019年上半年,保利物业在外拓项目贡献的在管面积首次超过了保利地产,但却并未带来预期的营收增长。

数据显示,截至2019年上半年,保利地产依靠母公司贡献1.12亿平方米的管理面积,盈利15.1亿英镑,占82.8%。保利地产扩建项目管理面积1.48亿平方米,收入3.14亿元,占比17.2%。后者比前者多3600万平方米,但收入却低11.96亿元。

比率和收入形成鲜明对比。值得思考的是,保利地产的增量扩张项目为什么不增加收入,为什么在无法转化为利润的扩张项目方面“受欢迎但不成功”。

02 市场占有率不足1%

截至2019年7月,保利地产是全国第四大地产公司,仅次于绿城地产、碧桂园服务和万科地产,但保利物业目前的市场占率仅为0.9%。

不仅如此,保利地产的市场份额和净利率都很低。数据显示,2016年至2018年,保利地产的毛利率分别为16.7%、17.9%和20.1%,2019年前4个月上升至24.9%。然而,保利地产在上述三年的净利率仅为5.8%、6.9%和7.9%。

与同行业同规模公司相比,碧桂园的净服务利率为19.98%,蔡晟和亚盛的净利率分别为14.34%和25.36%。显然,具有主导规模的保利地产的盈利能力正在放缓。保利地产的低市场份额和低净利率是其未来发展的弱点。

与此同时,保利地产的应收账款经常出现季节性波动。2016年至2018年和2019年上半年,保利地产贸易应收账款减值准备余额分别为400万元、640万元、670万元和1390万元。这一数据的波动在一定程度上增加了保利地产的收入和现金流风险。

2016-2018年和2019年年中,保利地产的流动负债分别为12.6亿元、17亿元、18.3亿元和21亿元,非流动负债分别为385万元、782.3万元、2855.8万元和2657万元。总体数据呈上升趋势,债务比率呈上升趋势。

此外,同期保利地产的流动比率分别为1.17、1.17、1.22和1.27。作为衡量sho的指标

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