当融资“三条红线”出现时哪一家前100名的房地产公司将被排除在名单之外-天富娱乐平台

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8月13日晚23点,《21世纪经济报告》天富娱乐发出了一条爆炸性消息:《独家丨房地产融资再收紧?触及“三道红线”不许增长有息负债》。


“三条红线”成为本月业内最大的热点。所谓“三条红线”的意思是:“红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;


红线2:净负债率大于100%;


红线3:现金短债比小于1.0倍。


房企规模化不再是一种选择


按照这个标准,在排名前100名的61家上市房地产企业中,有4天富娱乐招商8家已经踩了不止一条红线,接近80%。一旦这些规则得到实施,杀戮的范围将会相当广泛。


然而,同样的规则对其天富娱乐计划他房地产企业来说也是机遇。明袁俊认为,“三条红线”将给行业带来三大变化。


首先,规模将从战略选择转变为稀缺能力。未来,每个家庭花费数千亿的情况不会再出现。


第二,行业销售名单将经历一场前所未有的洗牌,一些房地产企业将回到原来的状态。


第三,房企盈利能力的上限将成为固定值,行业将进入“稳定期”。


明袁俊将在下面详细解释。


而将成为一种能力


在这个阶段,规模化其实是一个选择题。


首先,靠积累,就是靠产品力和运营能力的提升来赢得市场


自2008年以来,该行业进入了高周转率时代。在产业集聚的背景下,资源竞争日益激烈,整个产业的规模也进入了一个爆炸性的时期。开发商四处奔走,开始了近十年的资格认证。在这段时间里,在行业的聚光灯下,它不再是早期靠产品获得市场地位的房地产企业,而是一匹规模爆炸性增长的“黑马”。


其次,靠股权,即靠小股操盘、合作开发这种方式来撬动规模


第三,靠负债,也就是靠加杠杆


在争先恐后的规模大潮中,到2019年,全国已有35家1000亿元的房企,老的龙头房企也经历了思维的转变,开始以规模为生命线。一些原本处于困境的中小房企实现了阶层反击,并以三年十倍的冲刺速度迅速进入行业的聚光灯下。对他们来说,对规模的痴迷铭刻在他们的基因中。


图2:2011-2019年上半年十大房企变化轨迹


数据来源:凯瑞、薄志成


从各房企的表现来看,房企实现规模有三种方式,一是积累,二是负债,三是股权。 天富娱乐挂机没有别的路可走。


但是现在天富娱乐登陆,这个选择权消失了。.2010年之前,所有的老领导都走这条路。然而,内部技能的练习需要多年的培养,产品设计、成本控制和营销能力很难在短时间内实现飞跃。


对于想产生巨大影响的房地产企业来说,他们最缺少的是时间。如果你通过积累来实现规模,你可能会错过千载难逢的市场。可以说,大多数在过去五六年中成长起来的房地产企业都有短期的产品实力。


“三条红线”限制了企业的负债规模,企业不能随便借钱了,要扩大规模,企业只有提高运营效率和资金周转效率一条路。在资源争夺时,靠实力说话。.这样,就要求企业的品牌和谈判能力更高。在合作和谈判中,一些房地产企业占10%的股份,但他们必须分享30%的利润。竞争的另一个焦点是合并权和交易权。


如果你没有强大的品牌影响力,很有可能你的儿媳妇没有结婚,反而变得多余。即使谈判成功,交易过程中的风险也很高,双方因各种差异而使项目难以推进的情况非常普遍。最后,规模很可能没有动摇,收藏成了问题。


规模化不再是企业的一种主观选择,而是建立在企业综合实力上的高级挑战。.与前两种方法相比,这种方法更加可控。在持续发展能力的条件下,只要企业有足够的战略决心和勇气,就可以通过增加杠杆迅速扩大规模。这也是大多数黑马想出来的方法


一些房企打回原形


销售榜单面临大洗牌


高负债+周转率低的虚胖型房企,退守之后,将回归到自己真实的规模。


低负债+周转率高的稳健型房企,会上升到和实力匹配的地位。


洗牌之后,行业将进入稳定期


事实上,自去年以来,行业领袖已经吹起口哨,开始呼吁关注现金流管理。自去年以来,基准公司采取了类似的策略:提高出货量、收回资金和减少负债。在市场低迷时期,这些大公司率先刹车。在巨人后面跑的中小型房地产企业,在已经被巨人收获了一轮的市场中,有一个后知后觉的现金流严重短缺。


许多房地产企业在债务到期后,通过“借新还旧”的方式来拖延还款。由于新的融资规模必须覆盖以前债务的本金和利息,债务规模越来越大。这些房地产企业必须不断借钱才能生存。


这也是为什么从去年到今年上半年,全国出现了一个非常奇怪的现象:一方面,很多城市的房价和销售量都出现了下降,大多数房企都出现了现金流不足的情况。另一方面,各个城市的土地市场都在如火如荼地进行着,甚至有很多地王被卖掉了。


因为许多企业只能通过占有土地来借钱,他们欠的钱越多,他们需要的土地就越多。


实施“三条红线”实际上完全填补了房企“借新还旧”的漏洞。该政策明确规定了住房企业的负债规模。无法借入更多资金的房地产企业,只能在之前的债务到期后,靠断臂生存。要么出售资产,退回到红线,要么将债务转移到表外。


房地产企业的销售名单将迎来一场前所未有的洗牌。


稳健型房企的春天来了


首先,房企的发展模式和速度,会更稳定。


为了更好地反映企业的真实实力,前100名将从之前的前100名变为真正的前100名。


Ming检查了不同规模的房企的库存规模、库存周转率和资金周转率,能够反映房企的销售速度和现金回笼效率。我们可以发现,规模在1000-3000亿的27家房地产企业的存货周转率和资金周转率最低。


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库存周转率和财务状况相对较低的住房企业踏上“三条红线”(在61家上市的前100家住房企业中,3家中天富娱乐主管有9家、2家中有9家、1家中有30家)很有可能在下一阶段撤退,滑下销售名单,回到原来的位置。


从这张表中可以看出,在整个行业停止输血后,大型住宅企业不一定比小型住宅企业更安全。建议房地产人拿出自己房地产企业的财务报告,有个好主意。


其次,房企盈利能力的上限,会变成一个固定值。


第三,行业的竞争格局会更稳定。


经过这次大洗牌,行业将进入稳定期。


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一些高负债率的房地产企业要想保持负债规模不变,就必须加强精细化管理,抑制投资冲动,在收购土地时更加谨慎。“行业”将更难收购,即使它看到了一个非常高质量的目标,规模也不会起作用,住房企业也很难利用短期负债来获得长期利益。


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在这样的环境下,始终注重培育内部实力的稳定的住宅企业,将会在资源的竞争中更加得心应手,获得难得的发展机遇。


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